מקרקעין

משרדנו הינו בעל ניסיון רב בטיפול במגוון רחב של עסקאות בתחום המקרקעין.

ישנם סוגים רבים של עסקאות במקרקעין ולכל אחד מהם מאפיינים יחודיים הקשורים אליו.

לצורך המחשה נביא את העסקאות המרכזיות המתבצעות בתחום המקרקעין:

רכישת דירה חדשה מקבלן

רכישת דירה מקבלן הינה עסקה אשר נראית לרוכשים במקרים רבים כ”עסקה בטוחה” (אחרי הכל יש ערבות בנקאית), משלמים לעו”ד של הקבלן ובסוף העסקה הוא דואג לרישום הדירה אז בשביל מה “לבזבז” כסף על עו”ד שייצג אותנו ויבדוק את ההסכם מטעמנו.

שאלה שאני נשאל פעמים רבות היא: “בשביל מה לקחת עו”ד כשרוכשים דירה מקבלן?”

בניגוד למה שמקובל לחשוב, עוה”ד של הקבלן לא מייצג את הרוכשים התשלום שמשולם לעוה”ד של הקבלן הינו עבור הטיפול ברישום הבית המשותף בסוף העסקה.

עו”ד העוסק במקרקעין, יודע כיצד לבחון הסכם קבלן, לעמוד על הסעיפים הבעייתיים שבהסכם ובמקרים רבים לחסוך לרוכשים אלפי ₪ ואף יותר מזה.

בנוסף, עו”ד הבקיא בנדל”ן יידע כיצד להיטיב את מצב הרוכשים במקרה של איחור במסירה, ביצוע שינויים בדירה ועוד ויידע להסביר לרוכשים בדיוק על מה הם חותמים.

רכישת/מכירת דירה בעסקת יד שניה

רכישת דירה קיימת בעסקת יד שניה, הינה עסקה בה על עורך הדין של הרוכש לבצע בדיקות, לוודא שהדירה נקייה מעיקולים, שעבודים וכד’ ולוודא שככל שיוטלו על הדירה תשלומי היטלים וכיוצ”ב (החלים על המוכר) יהיה כסף לשלם אותם.
ליווי עורך הדין בעסקת רכישת דירת יד שניה מסתיים ברישום הדירה על שם הרוכשים.

כאשר מדובר בדירה אשר טרם הוסדר רישומה והיא רשומה בחברה משכנת, יש לבחון גם את אישור הזכויות המונפק מאת החברה המשכנת ולפעול בהתאם להוראות החברה המשכנת עד לרישום זכויות הקונה אצל החברה המשכנת.

מנגד, עו”ד של הרוכש צריך לוודא קבלת הכספים במועד, , וידוא וקבלת מסמכי ההעברה אשר על המוכר להעביר לקונה עם סיום העסקה, וידוא וקבלת מסמכים מאת החברה המשכנת (במקרה שיש כזו) לצורך ביצוע העברת הזכויות ובעצם פיקוח על העסקה על מנת שהמוכר יקבל את מלוא כספו עם סיום העסקה ללא עיכובים.

אנו מלווים את לקוחותינו לרבות עריכת הסכם מכר, ניהול מו”מ עם הצד שכנגד  וליווי אישי ללקוחותינו עד לחתימה מוצלחת של ההסכם ועד לסיומה המוצלח של העסקה.

ככל שהלקוח רוכש במקביל דירה אחרת, אנו מסייעים בגיבוש לוח התשלומים על מנת שיוכל להתאים לעסקה המקבילה בה הוא רוכש נכס ומוודאים, כי התשלומים ממכירת הדירה יתקבלו במועד לצורך תשלום עבור הדירה הנרכשת.

רכישת דירה חדשה הנבנית כחלק מפרוייקט תמ"א 38

בשנים האחרונות ישנם יותר ויותר פרוייקטים המוכרים כ “תמ”א 38”, בהם מבצע היזם חיזוק ליסודות הבניין, מוסיף ממ”דים לדירות הקיימות ומבצע שדרוג כלשהו לבניין (כפי שהוסכם מול דיירי הבית).

בתמורה מקבל היזם אחוזי בניה על גג הבניין הקיים לצורך בניית דירות חדשות ומכירתן.

רכישת דירה שכזו דורשת בדיקה של הסכם המכר, בדיקה של הסכם התמ”א, בחינה של התחייבויות היזם בנוגע לרישום, ערבויות וכיוצ”ב.

יתרה מכך, בחלק מהפרוייקטים הללו מתחיל היזם בשיווק הדירות עוד טרם קבלת היתר בניה, עניין המצריך בדיקה ווידוא של פתיחת חשבון נאמנות על ידי עוה”ד של היזם ותשלום סך של עד 7% לחשבון נאמנות בטרם קבלת היתר הבניה.

 

רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה

בשנים האחרונות נפוצו עסקאות המתבצעות באמצעות קבוצות רכישה.

עסקאות אלה נראות במבט ראשון כאטרקטיביות ביותר, אולם לעיתים קרובות טומנות בחובן סיכונים שיש להבהירם ללקוח על מנת שיבין באיזו עסקה הוא מתקשר.

מחיר הדירה המוצג כלפי המתקשרים בהסכם אינו מחייב ולעיתים יכול להגיע אף ל- 30% יותר.

מעורבות הדיירים במהלך הפרוייקט צריכה להיות גדולה יותר.

במהלך הפרוייקט הדיירים צריכים להתקשר עם מספר נותני שירותים (בניגוד להתקשרות מול קבלן שאחראי על ההתקשרות מול עשרות הספקים) מה שמביא לחשיפה גדולה יותר.

עיכובים שונים בסיום הפרוייקט לא יזכו את הרוכשים הפיצוי כלשהו שכן הם בעצם ה”יזמים”.

לאור זאת, ישנה חשיבות גדולה מאוד לקבלת יעוץ משפטי בטרם התקשרות עם קבוצת הרכישה (אשר במקרים רבים מלווה אותה עו”ד מטעם מארגני הקבוצה).

אנו נבדוק את מצבה המשפטי והתכנוני של הקרקע, תנאי ההסכם בין חברי הקבוצה, האחריות של מארגני הקבוצה, תנאי הבנק המלווה, אפשרויות יציאה מהקבוצה ומכירת הזכויות עוד בטרם הושלמה העסקה ונסייע לכם להבין את התמונה במלואה על מנת שתוכלו לקבל החלטה מושכלת ונכונה.

נמצאים לפני עסקת מקרקעין, צרו עימנו קשר ונשמח לסייע לכם.

אמיר טנא, משרד עורכי דין ונוטריון 08-9797297